Cómo deben responder las inmobiliarias a una semana del sismo

El terremoto sigue dando de qué hablar. La atención se ha centrado en las construcciones que presentan fallas. Las respuestas a cómo deben responder las inmobiliarias, qué papel juegan, y qué deben hacer los clientes están en este reportaje.

Sigue retumbando el terremoto 8,8º que sacudió al país la madrugada del 27 de febrero. Ahora son las voces de algunos copropietarios de departamentos quienes remecen el panorama. Y es que hay casos, aunque aislados, donde los inmuebles presentan severas fallas. De todas formas, las inmobiliarias ya han iniciado un camino para saber cómo resistieron sus edificaciones y qué harán para responder a sus clientes, cuando corresponde.

La ley de calidad en la construcción (20.016) es clara en cuanto a los plazos que se deben cumplir y cómo deben responder las inmobiliarias. Lo primero es fijarse en la fecha de recepción municipal de cada proyecto, que puede estar citada en el reglamento de copropiedad, o bien, hay que dirigirse a la dirección de obras de cada municipalidad y con sólo dar el domicilio entregan el dato. Desde ese periodo se contabiliza la cantidad de años en los que la empresa tiene como obligación dar una solución.

Según la legislación, los plazos son los siguientes: si se trata de problemas que afectan a la estructura son diez años, cuando se ven involucrados elementos constructivos o de instalaciones son cinco años, y cuando se ven involucradas las terminaciones o el acabado se consideran tres años.

Pero todo esto corre sólo para las edificaciones que hayan recibido permiso de construcción del municipio a partir del 25 de agosto de 2005, cuando entró en trámite esta modificación a la ley. Antes, la legislación aplicaba un criterio de 5 años de responsabilidad a las empresas constructoras, sin hacer diferencia según los daños presentados en el inmueble.

“Si una persona presenta daños en su construcción y ya no está dentro de las garantías, no tiene un seguro, va a tener que asumir el costo de reparar los espacios comunes, como gasto común, y también costear el daño de su propio departamento. Ya no tiene nada que exigir”, argumenta José Manuel Figueroa, abogado que ve y estudia temas inmobiliarios en el estudio FIHS. Los expertos tratan de poner paños fríos a esta discusión en que copropietarios y firmas se han visto involucrados estos últimos días, estableciendo que los plazos son claros y quienes deben responder tienen que atenerse a estos periodos.

“Si yo tengo una manzana y la vendo, pero a la persona que la compró se le cae, no puede exigirme que le dé otra manzana. Pero la ley de calidad de la construcción da esta responsabilidad por 5 ó 10 años, porque efectivamente no es una manzana lo que está en juego, sino un inmueble, donde hay muchas cosas que no dependen de quien está comprando. Pasado ese periodo ya no hay nada qué hacer, es absoluta responsabilidad del que es dueño durante ese minuto”, afirma Ricardo Leal, abogado experto en temas inmobiliarios de IBS abogados.

Cómo responden las inmobiliarias

Las empresas han hecho una revisión exhaustiva en sus proyectos inmobiliarios para verificar si efectivamente los problemas presentados responden a daños estructurales. La norma de sismos en Chile aclara que frente a catástrofes de gran magnitud, se debe proteger la vida humana, y eso tiene que ver con evitar colapsos estructurales.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, es enfático al respecto. “Las inmobiliarias tienen que responder sí o sí por las estructuras. Por las fisuras obviamente no, para eso existen los seguros contra terremotos. No es un problema de buena construcción, porque acá nadie puede decir que la inmobiliaria tiene la culpa del terremoto, es una acción de la naturaleza”, argumenta.

Ante esos daños en que la inmobiliaria o la empresa demuestre no tener responsabilidades, los copropietarios pueden hacer uso del seguro contra sismo, que generalmente se obtiene al contratar el crédito hipotecario. Según la Asociación de Bancos: “el 95% de los créditos hipotecarios en el sistema privado tienen un seguro adicional contra sismo. El total de las 470.000 hipotecas que hay en el BancoEstado tiene este seguro adicional”.

El abogado Figueroa explica que el seguro debiera hacerse efectivo cuando un edificio está fuera del plazo mencionado en la ley. “En esos casos sería interesante liquidar las pólizas, denunciarlas y que opere el seguro, si es que lo tenían contratado por cada departamento o por los espacios comunes”.

Pero el experto hace un distinción para orientar el buen uso de estos seguros: “los deducibles en el caso de los sismos son bastante elevados, entre un 1 ó 2% del monto asegurado. Entonces si no son gastos estructurales, vale más la pena arreglar por cuenta del usuario”, agrega.

RESPONSABILIDAD. Si la sociedad de la constructora se declara disuelta, la responsabilidad recae sobre los representantes legales como personas, quienes deben responder con su patrimonio. La quiebra es una de las causas de disolución.

Aún así, sin echar a correr aún los seguros, para la ADI las empresas asociadas a esta organización, han respondido de muy buena manera. Sobre todo dándoles respuestas inmediatas a los copropietarios como alojarlos en apart hotels, o encargarse del bodegaje de sus muebles. “He visto bastante diligencia en responder rápidamente a los temas delicados, no a los temas de fisuras y eso, porque hay prioridades. Están haciendo cosas y nadie les exige eso por ley, porque se trata de un tema de fuerza mayor”, señala Vicente Domínguez.

Ricardo Leal, de IBS abogados explica por qué las firmas han respondido de esta manera. “Las inmobiliarias a fin de evitar los litigios y reclamos de las personas, ofrecen alternativas de solución. Me parece muy bien que una inmobiliaria no espere las resultas (sic) de un juicio, y dé la cara. En nuestra normativa, la indemnización es compensatoria al daño producido. Si yo tengo un daño de 100, lo que a mí se me debería indemnizar es 100. No hay un lucro en la indemnización”.

Si la empresa aún no se ha acercado a los vecinos, cuyos inmuebles presentan problemas graves como daños estructurales, la ley los ampara y pueden iniciar un juicio en contra las figuras legales de la empresa, que según los expertos se puede entramar por 5 a 7 años.

Cómo actuar ante las promesas de ventas

Si bien las personas que viven en edificios o casas que han presentado problemas, pueden ver en forma tangible qué sucedió con sus inmuebles, es distinto para quienes tienen firmada una promesa de compra-venta, de la cual quieren desentenderse.

“Un terremoto no es causal suficiente como para echar atrás un negocio, salvo que en el edificio donde se va a comprar esté con daños estructurales o se vea claramente que está con problemas. Pero si el edificio está impecable, está de pie, no hay ninguna razón para echarse para atrás”, aclara el abogado Eduardo del Real, especialista en asesorías inmobiliarias de la oficina IBS abogados.

A su vez, si alguien quiere desistir de una promesa ya sea por la inmobiliaria en la que compró, o la ubicación, tampoco son excepciones para romper este contrato. “El solo hecho de que no te gusta vivir en el piso 20 ahora porque hubo un terremoto, no es una razón para desistir de una promesa de venta. Pero si quieres pagar la multa, da lo mismo, no tienes por qué dar razón. Basta con que no quieras”, responde José Manuel Figueroa de FIHS abogados.

PROPIETARIOS. Las garantías persiguen a quien cumpla el rol de propietario del departamento en ese momento. No se pierden si fue comprado en segunda mano, siempre y cuando se esté dentro de los plazos.

De todas formas, en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios ven con mejores ojos el panorama. Vicente Domínguez, director ejecutivo de ADI lo cuenta así: “yo creo y espero que va haber bastante soltura por parte de las inmobiliarias ante el tema de las promesas de compra-venta. Tienen la mejor buena voluntad frente a esta situación catastrófica, porque va a venir una sobre reacción también en el mercado a vivir en altura. La gente está asustada y eso es natural”.

Un camino que guía las interrogantes que —lógicamente— vienen tras un terremoto de tal magnitud. Nadie estaba preparado para recibir los 8,8º en la escala de Richter. Ahora, con la cabeza más fría, llegó la hora de analizar en qué pie se deben sentar a conversar inmobiliarias y afectados. La ley es clara y resguarda a ambos actores.

Artículo publicado en Portalinmobiliario.com