Un alto costo le significará al municipio y a un grupo de concejales la decisión adoptada en septiembre del año pasado, mediante la cual se rechazó adjudicar a la Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada Mancilla y Asencio Limitada el contrato de recolección de basura de la ciudad de Punta Arenas por los próximos cinco años.

Ello porque un fallo del Tribunal de Contratación Pública acogió la demanda de impugnación interpuesta por el empresario Mario Mancilla Oyarzún, quien recurrió en contra del Concejo Municipal de Punta Arenas, en especial en contra de los concejales Emilio Boccazzi, José Aguilante Mansilla, Roberto Sahr Domian, Claudia Barrientos Sánchez, Antonio Ríspoli Giner y Mario Pascual Prado, por estimar que éstos incurrieron en actos que califica de ilegales y arbitrarios, ejecutados en el marco del proceso de la licitación pública denominada “Concesión del Servicio de Recolección y Transporte de Residuos Sólidos Domiciliarios de Punta Arenas”.

De acuerdo a los hechos que sirvieron de fundamento para la presentación ante el tribunal especial que funciona en Santiago, la Comisión Técnica al emitir su informe de evaluación de la propuesta acerca de este contrato, que fue dirigido al alcalde Vladimiro Mimica, concluyó que la oferta de la empresa Sociedad Comercial Mancilla y Asencio Ltda., por un valor mensual de 76.635.088 pesos Iva incluido, era la más conveniente para los intereses municipales. Pese a ello, por sesión ordinaria Nº35, de fecha 23 de septiembre de 2009, el Concejo Municipal votó rechazando la propuesta de adjudicación presentada ante dicho organismo por el alcalde.

El rechazo de la propuesta por parte de los concejales Barrientos, Pascual, Aguilante, Ríspoli, Sahr y Boccazzi se basó principalmente, “en que la sociedad proponente correspondía a una nueva figura legal de otra anterior, denominada empresa de Servicios General El Mercurio, la que registra esta última siete juicios en la comuna de Punta Arenas por infracciones laborales”. Por su parte, algunos de los mencionados concejales señalaron que, “si bien la oferta de la sociedad demandante era atractiva, no se ajustaba a la realidad del mercado, ya que estaba muy por debajo de lo que la Comisión a cargo del proceso había señalado como razonable en su informe técnico para el buen cumplimiento del contrato, poniendo por ello en peligro el desarrollo del contrato que es de 5 años, ya que podía generar perjuicios a los usuarios y afectar la fuente laboral de los trabajadores”.

Junto con disponer se declaren las ilegalidades y arbitrariedades cometidas por el Concejo Municipal de Punta Arenas, y en especial, las actuaciones de los concejales que votaron rechazando la propuesta de adjudicación a la Sociedad Comercial Mancilla y Asencio Limitada, se planteaba retrotraer el proceso de licitación pública, a la etapa de volver a presentar por parte del alcalde al Concejo Municipal, la propuesta de adjudicación a la sociedad demandante.

Durante la marcha del proceso ante el Tribunal, el empresario Mario Mancilla amplió su demanda, dirigiéndola, también, contra el alcalde Vladimiro Mimica.

Al cabo de algunos meses de tramitación de la causa y una vez que los jueces tuvieron todos los antecedentes a la vista, vale decir los documentos y actas solicitadas a la Municipalidad de Punta Arenas, incluido el audio de las sesiones de Concejo donde se resolvió la materia, el viernes 6 de agosto se dictó fallo.

Parte resolutiva

En su sentencia, los magistrados establecieron que el Concejo Municipal, al rechazar la adjudicación, mediante acuerdo Nº423, adoptado en la sesión ordinaria Nº35, de 23 de septiembre de 2009, “incurrió en ilegalidad y arbitrariedad, ya que los motivos esgrimidos por los concejales que, en su mayoría (con excepción de Vicente Karelovic y José Saldivia), rechazaron la propuesta de adjudicación, no se ajustaron a las normativas establecidas en las bases del proceso licitatorio, sino que, por el contrario, se apartan del marco legal aplicable en la materia”.

Frente a los motivos esgrimidos por los concejales para rechazar la propuesta, “no dicen relación alguna ni con las causales de inhabilidad, ni con los criterios de evaluación establecidos en las bases”. Además, la resolución sostiene que “no se encuentra probado en este juicio que la Sociedad Comercial Mancilla y Asencio Limitada registre incumplimiento de contratos o se le haya ejecutado boleta de garantía, así como tampoco que tenga demandas laborales en su contra por las que la municipalidad deba responder solidariamente o subsidiariamente ante los tribunales”.

Por otra parte, se determina que el decreto alcaldicio Nº3379, de fecha 25 de septiembre de 2009, dictado por el alcalde de la Municipalidad de Punta Arenas, que rechaza la adjudicación, “es también ilegal y arbitrario, ya que al acoger el acuerdo del Concejo Municipal, hace suyo un acto administrativo que no cumple cabalmente con la normativa de las bases que lo rige”.

En razón de tales consideraciones, los tres jueces que conocieron de la presentación, resolvieron acoger la impugnación deducida, “habida consideración de la calificación de ilegalidad y arbitrariedad que han merecido los actos administrativos que se impugnan mediante su ejercicio”.

Efecto retroactivo

Junto con ello, el Tribunal exteriorizó su preocupación por el efecto retroactivo que podría originar tal declaración, al lesionar derechos adquiridos legítimamente por el adjudicatario del contrato, la empresa Servitrans, los que, según el fallo, se encuentran amparados en su ejercicio, por la garantía constitucional en el artículo 19 Nº4, de la Constitución Política de la República.

“Que, lo anterior no significa eximir de responsabilidad a la Municipalidad de Punta Arenas, ni a su alcalde y Concejo Municipal como autoridades de ese municipio, que concurrieron a la ejecución de los actos administrativos que han merecido la calificación de ilegal y arbitrario, puesto que, según lo que se expresara en lo resolutivo de este fallo y las demás disposiciones legales que regulan estas materias, aquellos interesados que con ocasión del agravio hayan sufrido perjuicios, podrán entablar, ante el tribunal que sea competente, las acciones indemnizatorias que crean corresponderles y además, recabar a los organismos que ejercen el control sobre los mismos, adopten las medidas que procedan y las que sean conducentes a sus intereses particulares”, señala la sentencia.

Finalmente, el Tribunal haciendo uso de su facultad para ordenar medidas tendientes a conseguir el restablecimiento del derecho que ha sido conculcado, en este caso, por la Municipalidad de Punta Arenas, como persona jurídica de derecho pública, decidió, en lo resolutivo de esta sentencia, “emitir declaración concediendo al afectado, demandante en esta causa, el derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios que particularmente pudo haber sufrido”.

El fallo dictado por los jueces Luisa Larson, Tulio Alejandro Triviño y Francisco Alsina, es factible de ser apelado ante la Corte de Apelaciones de Santiago como última instancia. El abogado de la Municipalidad de Punta Arenas debe notificarse personalmente de la sentencia en Santiago.

Artículo publicado en La Prensa Austral

Sigue retumbando el terremoto 8,8º que sacudió al país la madrugada del 27 de febrero. Ahora son las voces de algunos copropietarios de departamentos quienes remecen el panorama. Y es que hay casos, aunque aislados, donde los inmuebles presentan severas fallas. De todas formas, las inmobiliarias ya han iniciado un camino para saber cómo resistieron sus edificaciones y qué harán para responder a sus clientes, cuando corresponde.

La ley de calidad en la construcción (20.016) es clara en cuanto a los plazos que se deben cumplir y cómo deben responder las inmobiliarias. Lo primero es fijarse en la fecha de recepción municipal de cada proyecto, que puede estar citada en el reglamento de copropiedad, o bien, hay que dirigirse a la dirección de obras de cada municipalidad y con sólo dar el domicilio entregan el dato. Desde ese periodo se contabiliza la cantidad de años en los que la empresa tiene como obligación dar una solución.

Según la legislación, los plazos son los siguientes: si se trata de problemas que afectan a la estructura son diez años, cuando se ven involucrados elementos constructivos o de instalaciones son cinco años, y cuando se ven involucradas las terminaciones o el acabado se consideran tres años.

Pero todo esto corre sólo para las edificaciones que hayan recibido permiso de construcción del municipio a partir del 25 de agosto de 2005, cuando entró en trámite esta modificación a la ley. Antes, la legislación aplicaba un criterio de 5 años de responsabilidad a las empresas constructoras, sin hacer diferencia según los daños presentados en el inmueble.

“Si una persona presenta daños en su construcción y ya no está dentro de las garantías, no tiene un seguro, va a tener que asumir el costo de reparar los espacios comunes, como gasto común, y también costear el daño de su propio departamento. Ya no tiene nada que exigir”, argumenta José Manuel Figueroa, abogado que ve y estudia temas inmobiliarios en el estudio FIHS. Los expertos tratan de poner paños fríos a esta discusión en que copropietarios y firmas se han visto involucrados estos últimos días, estableciendo que los plazos son claros y quienes deben responder tienen que atenerse a estos periodos.

“Si yo tengo una manzana y la vendo, pero a la persona que la compró se le cae, no puede exigirme que le dé otra manzana. Pero la ley de calidad de la construcción da esta responsabilidad por 5 ó 10 años, porque efectivamente no es una manzana lo que está en juego, sino un inmueble, donde hay muchas cosas que no dependen de quien está comprando. Pasado ese periodo ya no hay nada qué hacer, es absoluta responsabilidad del que es dueño durante ese minuto”, afirma Ricardo Leal, abogado experto en temas inmobiliarios de IBS abogados.

Cómo responden las inmobiliarias

Las empresas han hecho una revisión exhaustiva en sus proyectos inmobiliarios para verificar si efectivamente los problemas presentados responden a daños estructurales. La norma de sismos en Chile aclara que frente a catástrofes de gran magnitud, se debe proteger la vida humana, y eso tiene que ver con evitar colapsos estructurales.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, es enfático al respecto. “Las inmobiliarias tienen que responder sí o sí por las estructuras. Por las fisuras obviamente no, para eso existen los seguros contra terremotos. No es un problema de buena construcción, porque acá nadie puede decir que la inmobiliaria tiene la culpa del terremoto, es una acción de la naturaleza”, argumenta.

Ante esos daños en que la inmobiliaria o la empresa demuestre no tener responsabilidades, los copropietarios pueden hacer uso del seguro contra sismo, que generalmente se obtiene al contratar el crédito hipotecario. Según la Asociación de Bancos: “el 95% de los créditos hipotecarios en el sistema privado tienen un seguro adicional contra sismo. El total de las 470.000 hipotecas que hay en el BancoEstado tiene este seguro adicional”.

El abogado Figueroa explica que el seguro debiera hacerse efectivo cuando un edificio está fuera del plazo mencionado en la ley. “En esos casos sería interesante liquidar las pólizas, denunciarlas y que opere el seguro, si es que lo tenían contratado por cada departamento o por los espacios comunes”.

Pero el experto hace un distinción para orientar el buen uso de estos seguros: “los deducibles en el caso de los sismos son bastante elevados, entre un 1 ó 2% del monto asegurado. Entonces si no son gastos estructurales, vale más la pena arreglar por cuenta del usuario”, agrega.

RESPONSABILIDAD. Si la sociedad de la constructora se declara disuelta, la responsabilidad recae sobre los representantes legales como personas, quienes deben responder con su patrimonio. La quiebra es una de las causas de disolución.

Aún así, sin echar a correr aún los seguros, para la ADI las empresas asociadas a esta organización, han respondido de muy buena manera. Sobre todo dándoles respuestas inmediatas a los copropietarios como alojarlos en apart hotels, o encargarse del bodegaje de sus muebles. “He visto bastante diligencia en responder rápidamente a los temas delicados, no a los temas de fisuras y eso, porque hay prioridades. Están haciendo cosas y nadie les exige eso por ley, porque se trata de un tema de fuerza mayor”, señala Vicente Domínguez.

Ricardo Leal, de IBS abogados explica por qué las firmas han respondido de esta manera. “Las inmobiliarias a fin de evitar los litigios y reclamos de las personas, ofrecen alternativas de solución. Me parece muy bien que una inmobiliaria no espere las resultas (sic) de un juicio, y dé la cara. En nuestra normativa, la indemnización es compensatoria al daño producido. Si yo tengo un daño de 100, lo que a mí se me debería indemnizar es 100. No hay un lucro en la indemnización”.

Si la empresa aún no se ha acercado a los vecinos, cuyos inmuebles presentan problemas graves como daños estructurales, la ley los ampara y pueden iniciar un juicio en contra las figuras legales de la empresa, que según los expertos se puede entramar por 5 a 7 años.

Cómo actuar ante las promesas de ventas

Si bien las personas que viven en edificios o casas que han presentado problemas, pueden ver en forma tangible qué sucedió con sus inmuebles, es distinto para quienes tienen firmada una promesa de compra-venta, de la cual quieren desentenderse.

“Un terremoto no es causal suficiente como para echar atrás un negocio, salvo que en el edificio donde se va a comprar esté con daños estructurales o se vea claramente que está con problemas. Pero si el edificio está impecable, está de pie, no hay ninguna razón para echarse para atrás”, aclara el abogado Eduardo del Real, especialista en asesorías inmobiliarias de la oficina IBS abogados.

A su vez, si alguien quiere desistir de una promesa ya sea por la inmobiliaria en la que compró, o la ubicación, tampoco son excepciones para romper este contrato. “El solo hecho de que no te gusta vivir en el piso 20 ahora porque hubo un terremoto, no es una razón para desistir de una promesa de venta. Pero si quieres pagar la multa, da lo mismo, no tienes por qué dar razón. Basta con que no quieras”, responde José Manuel Figueroa de FIHS abogados.

PROPIETARIOS. Las garantías persiguen a quien cumpla el rol de propietario del departamento en ese momento. No se pierden si fue comprado en segunda mano, siempre y cuando se esté dentro de los plazos.

De todas formas, en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios ven con mejores ojos el panorama. Vicente Domínguez, director ejecutivo de ADI lo cuenta así: “yo creo y espero que va haber bastante soltura por parte de las inmobiliarias ante el tema de las promesas de compra-venta. Tienen la mejor buena voluntad frente a esta situación catastrófica, porque va a venir una sobre reacción también en el mercado a vivir en altura. La gente está asustada y eso es natural”.

Un camino que guía las interrogantes que —lógicamente— vienen tras un terremoto de tal magnitud. Nadie estaba preparado para recibir los 8,8º en la escala de Richter. Ahora, con la cabeza más fría, llegó la hora de analizar en qué pie se deben sentar a conversar inmobiliarias y afectados. La ley es clara y resguarda a ambos actores.

Artículo publicado en Portalinmobiliario.com

El primer mensaje es el acuerdo entre la República de Chile y la OCDE sobre privilegios, inmunidades y facilidades otorgados a la organización, suscrito en París el 28 de mayo de 2009 (boletín 6817).

La segunda iniciativa aprueba la Convención de la Organización de Cooperación y Desarrollo Económicos y sus protocolos suplementarios números 1 y 2, adoptados en París el 14 de diciembre de 1960 (boletín 6818).

Los textos fueron enviados al Senado, a segundo trámite constitucional.

Texto que aprueba la Convención de la OCDE

La OCDE fue fundada en 1961 por 20 países. Hoy cuenta con 30 Estados miembros, los más desarrollados del mundo y que proporcionan cerca del 70% del mercado mundial.

“La OCDE tiene como objetivo promover políticas destinadas a apoyar el crecimiento económico sustentable, estimular el empleo, incrementar los niveles de vida, mantener la estabilidad financiera, ayudar al desarrollo económico de otros países y contribuir al crecimiento del comercio mundial”, sostiene el texto.

Señala el cuerpo legal que el ingreso de nuestro país la OCDE conlleva una serie de beneficios para Chile y sus ciudadanos. “Chile será un país más transparente, donde sus políticas públicas, en ámbitos tan diversos como educación, innovación, medioambiente, gobierno corporativo y finanzas e inversiones, serán más efectivas y de mejor calidad”.

Sin embargo, el ingreso también conlleva obligaciones. En este sentido, se señala que Chile deberá mejorar su recopilación de datos y estadísticas. “Mejores estadísticas nos permitirán tener un conocimiento más exhaustivo de la realidad nacional, lo cual se traducirá en un diseño y aplicación más efectiva de nuestras políticas, entre ellas, las sociales”, expresa el texto legal.

En lo que respecta al organismo, se indica que sus objetivos son lograr el máximo crecimiento económico sostenible y del empleo y el aumento del nivel de vida en los países Miembros, manteniendo la estabilidad financiera y contribuir así al desarrollo de la economía mundial; contribuir a una sana expansión económica en los países miembros y no Miembros en proceso de desarrollo económico; y contribuir a la expansión del comercio mundial sobre una base multilateral, no discriminatoria, conforme a las obligaciones internacionales.

Privilegios e inmunidades

El Acuerdo sobre Privilegios, Inmunidades y Facilidades otorgados a la Organización, suscrito entre Chile y la OCDE, recuerda que las organizaciones internacionales requieren, para alcanzar sus objetivos y cumplir sus funciones de manera cabal, de privilegios e inmunidades. En este marco y ante el ingreso de Chile a la OCDE es que se requiere celebrar un Acuerdo de esta naturaleza.

“El presente Acuerdo reconoce a la OCDE su personalidad jurídica, que la faculta para celebrar contratos, adquirir y disponer de bienes muebles e inmuebles y para entablar acciones legales, además de los privilegios, exenciones e inmunidades como tal organización”, puntualiza el texto.

En el instrumento se contemplan para sus miembros, funcionarios y otras personas, como técnicos y participantes no miembros, los privilegios e inmunidades similares a los que ostentan las Agencias de Naciones Unidas.

También se establece que los funcionarios de la OCDE poseen las inmunidades, exenciones y derechos que la organización tiene. Para el Secretario General de la Organización y los Secretarios Generales Adjuntos y Asistentes, se establecen privilegios y facilidades adicionales.

Se establece que los servicios públicos esenciales serán puestos a disposición de la Organización en los mismos términos y condiciones que los que se aplican a las misiones diplomáticas en Chile.

Finalmente se señala sobre el tipo de cooperación que tendrá la OCDE con el Ejecutivo. En este sentido se indica que “la Organización cooperará en todo momento con el Gobierno para facilitar la adecuada administración de justicia y prevenir que ocurran abusos en relación con los privilegios, inmunidades, exenciones y facilidades mencionadas en este Acuerdo”.

Fuente: Cámara de Diputados